触顶、底价、流拍 2024年开年一线城市土拍加剧分化

2024年伊始,一线城市的土拍市场既有触顶成交,也有底价成交,更有流拍出现。进入1月份,作为一线城市的北京、上海、广州住宅用地均有开年土拍。其中,北京推出住宅用地4宗,全部成交,2宗地块触顶成交,2宗地块底价成交;广州出让2宗住宅用地,全部流拍;上海住宅用地成交2宗,1宗地块触顶成交,1宗地块底价成交。

相较其他城市,一线城市的土地市场韧性较强,也是全国土地市场的风向标。在业内人士看来,从一线城市土地成交结果可以看出,今年初,一线城市土拍分化现象仍在加剧。

北京、上海、广州均完成开年土拍

1月4日,北京开启2024年第一场土拍,4宗地块全部成交,收金122.035亿元。其中,“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交,京能、中建信和各落一子;羊坊地块、房山拱辰地块均以底价成交,分别由中建壹品、北京城建摘得。这4宗地块出现明显的冷热分化。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,相较之前丰台大红门地块遭22家房企争抢的激烈场面,北京2024年第一场土拍则较显理性。两宗大瓦窑地块意外火热,似乎成为北京本场土拍的重要关注点。整体来看,两宗触顶地块继续为北京市场注入了积极因素,令房企对接下来北京土拍市场仍然持看好态度,未来局部地块火热现象或时有发生。

1月10日,上海举行2024年首场土拍,出让2宗涉宅地块,分布于松江区佘山和泗泾板块,最终有1宗地块触顶摇号成交,1宗地块底价成交。其中,松江区泗泾镇地块经过56轮竞价,报价触及地价上限52.51亿元,转入竞高品质建设指标环节,进而步入摇号环节,最终由招商蛇口幸运摇中,成交价52.51亿元,成交楼面价17634元/平方米,溢价率9.33%。根据土地出让要求,该地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,需符合绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标,还有7%的公租房比例。

而松江区佘山地块仅有一家竞买人报名,最终由国贸以10.649亿元底价获得。根据土地出让要求,该地块住宅套数下限510套,全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

值得一提的是,1月9日,广州举行2024年首场土拍,出让2宗地块,全部流拍,总起始价为58.02亿元。其中,天河区黄村三联路地块总建筑面积5.82万平方米,起始价23.18亿元,折合楼面价3.98万元/平方米。对于流拍的原因,业内人士分析称,该地块体量小,可发挥的空间不大,再加上周边是大学、产业园,没有一手住宅,未来难以形成成片的居住氛围。

另一宗流拍地块为白云区金沙洲地块,占地约8.96万平方米,起始价34.84亿元,折合楼面价1.53万元/平方米。该地块原定于2023年12月29日下午竞拍,后延至2024年1月9日出让,但依然无人报价。

业内:核心优质地块维持一定热度

对于北京、上海、广州三个一线城市的首场土拍,中指研究院市场研究总监陈文静表示,核心优质地块维持一定热度,土拍分化现象仍在加剧。北京大瓦窑2宗地块吸引多家房企报名,丰台羊坊、房山拱辰地块均以底价成交。上海松江区泗泾镇地块经过56轮竞价、报价触顶,接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标,还有7%的公租房比例,通过摇号成交,而松江区佘山北基地20A-04A号地块却以底价成交。广州2宗地块因为质量欠佳均流拍。由此可见,核心优质地块维持一定热度,一线城市土拍分化现象仍在加剧。

陈文静认为,在一线城市中,拿地主力仍是以央企、国企为主。2023年,一线城市中,央企、国企拿地金额占比均在六成以上,其中北京、深圳的央企、国企占比近八成。从2024年北京、上海首场土拍的参拍企业来看,均为央企、国企拿地。

“当前,北京、上海、深圳尚未调整地价上限,后续有望根据市场变化优化土拍规则,如部分区域取消或提升溢价率上限等,而在房地产市场尚未企稳下,中小房企资金压力仍在,获取优质地块难度将加大,央企、国企资金优势更为明显。”陈文静如此说。

从2023年全年来看,央企、国企在资金、开发经验等方面具有优势,成为拿地的主力军。其中,中海激战上海滩,联合上海西岸开发砸下240亿元,拿下今年上海的总价地王。

克而瑞分析人士指出,2023年,300城土地成交建面再度刷新近十年新低值。分能级城市来看,无论是成交建面还是成交金额,各能级城市土地成交情况均不及2022年同期水平。其中,一线城市的土地成交规模为2610万平方米,较2022年同期下降32%。除了北京土地成交面积同比上涨18%外,其余三个一线城市的土地成交面积均不敌2022年同期。未来,谨慎拿地的主旋律还将延续至2024年,在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前,拿地意愿将保持弱复苏。从城市层面看,土地市场还将低热运行、持续分化,在城市和地块选择上,一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。

(文章来源:新京报)

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