2022年底前，经过三个多月的博弈，希腊黄金签证【50万欧元新政】实施细则在希腊政府层面已经敲定，已经提交给希腊议会审议，相信2023年1月底之前即可跳过表决并正式实施。
2022年12月20日，我发布了《希腊黄金签证“50万欧元新政”行动指南》，对即将落地的新政做了概要说明并给出了我的行动建议：
《行动指南》发布后，我收到一位读者的留言：“即将涨价的雅典南部和北部区域，各有优势；东阿提卡区和比雷埃夫斯，也各有优势。你能给我一个框架，用于比较和筛选区域吗？”
无论是在中国还是在希腊，对于房地产市场的长远发展而言，人口虽然是一个慢变量，却是一个起主导作用的核心变量。于是，我基于希腊国家统计局最新公布的《希腊2021年全国人口和建筑普查公报》，仔细梳理了阿提卡大区各个区域2011-2021年人口变化情况，我们或许可以从人口流动的角度找到答案。
在希腊买房子，无论是自住还是出租，我们都需要考虑房子的保值和增值问题。我们在希腊买来用于绑定希腊永久居留身份的房产，不但要考虑未来5-10年的出租和出售问题，还应该考虑10-20年后的出租和出售问题。我们在希腊买入的房子，如果出租，大概率是租给希腊本地人；如果出售，也大概率出售给希腊本地人。希腊本地人，才是希腊房地产市场的主力军，华人在内的外国人，只在局部聚集。
2022年，希腊人至少购买了7.5万套住宅，外国人最多购买了1万套住宅。按照数量计算，希腊住宅的主要买家是希腊人，不是外国人。
【数据和结论】希腊住宅的主要买家，是希腊人还是外国人？
霍庆川2023年1月3日于希腊埃维亚岛
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